【CFP不動産】効用積数の出題はこう解く!

CFP不動産-学習編

金融と同レベルの知識(の細かさ)が求められるのが不動産です。2級の試験では学習しなかったことが問われます。その一つが”効用積数”を使用した不動産の有効活用に関する出題です。

不動産の有効活用には

  • 自己建設方式:すべて自分で運営する
  • 事業受託方式:すべてデベロッパーにお任せして運営する
  • 土地信託方式:すべて信託銀行にお任せして運営する
  • 等価交換方式:土地は地主が、建物はデベロッパーが費用を持ち出す
  • 定期借地権方式:有効期限を儲けて、地主が土地を貸し出す

などの種類があります。効用積数は”等価交換方式”の考え方です。では、効用積数とは?

効用積数=各部屋(または各階)の広さ×効用比

と計算します。効用比は、各部屋(または各階)の価値をポイント数として表したものです。同一の建物内でも、たとえば1階なら出入りが便利なので、他の階よりも2割価値が高いと判断すると120ポイント、最上階は眺めが良いので150ポイントのように設定します。

  • 1階 効用比120
  • 最上階 効用比150
  • その他の階 効用比100

と表します。仮に各階フロアの占有面積が200平米で5階建ての物件としましょう。各階の効用積数は

  • 1階 200平米×120=24,000ポイント
  • 2〜4階 200平米×100=20,000ポイント
  • 5階 200平米×150=30,000ポイント

ですね。5階を手に入れるには、たくさんのポイント数が必要であることを意味しています。等価交換方式の場合、この出資金額に応じて効用積数が按分されます。地主とデベロッパーが提供した金額(価額)が同じであれば、それぞれ37,000ポイントが与えられるわけです。

それでは過去問を解いてみましょう!

2014年第2回試験

有効活用(効果交換方式・効用積数)に関する出題はありませんでした。※最近は2回に1回のペースで出題されるようです。

2015年第1回試験・問題15

効用積数2015-1

地主さんが2人、そしてデベロッパーが登場しました。登場人物が2人でも3人でも解答方法は同じです。<効用積数>や<専有面積等>の空欄を埋めるは、パズルなので慣れれば簡単です!今回の出題では、<出資額>を算出する方法にいろいろ条件がついて、解答に困る方が多かったかもしませんね。

<出資額>の表を見てください。

  • 甲土地、乙土地とも相続税評価額水準で示されているので、公示価格水準に修正するために0.8で割ってくださいね。両土地を一体利用する場合にも同じ考え方でOKです。
  • 一体利用した場合、それぞれを単独所有する場合に比べて、価格がアップします(36,000千円増価)。
  • 36,000千円の増価分を、さきほどの各土地の公示価格水準に比例した金額で按分します。(甲土地には13,263千円、乙土地には22,737千円)
  • RF社の出資額は、上記公示価格水準とはまったく関係なく、建設工事費ですね。

甲土地の公示価格、乙土地の公示価格、RF社の建設工事費の比率でもって、効用積数の合計ポイントを分けてくださいね。


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